طرق التقييم العقاري

طرق التقييم العقاري

طرق التقييم العقاري هي عمليات تقدير اسعار العقارات موضوع التقييم في وقت محدد. ونحن نلجأ الى هذه العملية لعدة أسباب منها

تحديد سعر العقار لغرض البيع أو الشراء

الرهن العقاري لغرض الحصول على امتيازات مالية او قروض من البنوك

حسابات الزكاة او الحساب الضريبي

تصفية التركات وحسابات الورثة

تحديد قيمة التأمين على العقار أو حساب قيمة التعويضات جراء حادث معين

هناك عدة طرق للتقييم العقاري وفي هذا المقال سوف نستعرض أهمها وأكثرها شيوعا وهي

طريقة القيمة السوقية

طريقة التكلفة

طريقة الدخل

طريقة القيمة السوقية

تعتمد هذه الطريقة على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات أخرى مماثلة للعقار قيد التقييم سواء كانت مباعة أو معروضة للبيع. يتم المقارنة بين هذه العقارات والعقار المراد تقييمه بشرط أن تكون العقارات متشابهة وفى نفس المنطقة أو الحي وان تكون مقاربة في مواصفاتها واستخداماتها للعقار المراد تقييمه.

هناك نقاط مهمة يجب أخذها بنظر الاعتبار عند مقارنة العقارات في نفس المنطقة لغرض التقييم منها

الموقع، القرب والبعد من الشارع الرئيسي أو من مركز المدينة والمراكز الحضارية وسهولة الوصول للموقع

المساحة، وطول الواجهة ونسبتها إلى العمق وكذلك الشكل العام لقطعة الأرض ونوعية التربة

التراخيص المتاحة من السلطات المحلية المختصة

نوع سند الملكية وعدم وجود نزاعات قضائية

عمر المبنى

نوع البناء والتشطيبات الداخلية والخارجية وعدد الأدوار

أكثر ما يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق

طريقة التكلفة

تعتمد طريقة التكلفة على تقدير سعر الأرض وكلفة إعادة بناء عقار مشابه للذي قيد التقييم – مع الاخذ بنظر الاعتبار أرباح المقاول. ثم تخفيض نسبة التقادم الزمني أو الاهلاك للمبنى منها مع الأخذ في الاعتبار أعمال الصيانة والتحسينات التي تمت على المبنى خلال فترات الإشغال

قيمة العقار = سعر الأرض + كلفة البناء مع أرباح المقاول – التقادم الزمني

ربما تكون هذه الطريقة هي الأفضل عند تقييم الوحدات العقارية للمشاريع الجديدة وعندها لا نحتاج لحساب التقادم الزمني لها

طريقة الدخل

تعتمد هذه الطريقة على حساب قيمة الدخل السنوي الذي يتم تحصيله من العقار موضوع التقييم. سواء الدخل الإجمالي أو الدخل الصافي بعد طرح رسوم الصيانة والتشغيل والضرائب

بعد حساب الدخل يتم تقييم سعر العقار حسب نسبة – معدل الرسملة – المعمول بها في منطقة العقار

مثلا، إذا كان مقدار نسبة – معدل الرسملة – في منطقة العقار هو عشرة بالمائة فإن قيمة هذا العقار ستكون تساوي

الدخل المتحصل من العقار مقسوم على نسبة معدل الرسملة

في الغالب يتم اعتماد صافي الدخل لحساب قيمة العقار في هذه الطريقة ومن الممكن أيضا استخدام قيمة الدخل الإجمالي وخاصة في المناطق التي تكون فيها أسعار العقارات مرتفعة

هذه الطريقة من التقييم العقاري شائعة الاستخدام في العقارات لغرض الاستثمار